家族や親族が亡くなったら、速やかに相続手続きを進めなければなりません。

しかし、相続の手続きは人生で何回も経験することではないため「何から始めれば良いかわからない」と困っている方もいるのではないでしょうか。

特に、不動産の相続がある場合は、相続登記という手続きが必要です。

相続登記を行わなければ、不動産の売却や贈与がスムーズに行えなかったり、不動産を差し押さえられる可能性も考えられます。

この記事では、相続登記の費用や流れについて詳しく解説します。相続登記に関する疑問を解消して手続きをスムーズに進めるために、ぜひ参考にしてください。

相続登記とは「相続する不動産の名義を変更する手続き」のこと

相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方（被相続人）から新しい所有者（相続人）に変える手続きです。

家や土地、山林など全ての不動産が相続登記の対象です。

法務局に必要な書類を提出して申請を行えば、新しい所有者に名義を変更してくれます。

2024年4月1日から相続登記が義務化された

相続登記は、以前は必ずしも必要な手続きではありませんでしたが、2024年4月1日から義務化されました。

2024年4月1日以前に相続した不動産であっても、相続登記の義務があります。

数十年前に相続した古い不動産も例外ではないので、知らなかったということがないようにしましょう。

相続登記が義務化された背景として、名義人不明の不動産が増えすぎたことが挙げられます。

これにより、公共事業の妨げや環境の悪化につながっていることから相続登記が義務化されました。

3年以内に相続登記をしないと10万円以下の過料が課せられる

相続登記は、手続きをしなければならない期間が決まっています。

具体的には「不動産の所有者が亡くなり、自分が相続人だと知った日から3年以内」に申請しなければなりません。

義務化された2024年4月1日以前に相続した不動産については、そこから3年が申請期間です。

手続きをしないまま3年が過ぎると、罰則として10万円以下の過料が課せられます。

ただし、以下のような正当な理由がある場合は、過料の対象外となることもあります。

自分では上記に当てはまると認識していても、正当な理由として認められるケースは多くありません。

期限に間に合わなそうなときや相続人が動けない場合は、専門家に依頼をして手続きを進めるのが良いでしょう。

相続登記をしないとどうなる？

相続登記をしないまま放置すると、さまざまなデメリットがあります。

具体的には、以下のような問題が発生します。

不動産を相続した方全員に関わってくる内容なので、事前に知っておきましょう。

それぞれの内容について詳しく解説します。

不動産の売却ができない

不動産を相続したものの「使い道がないので売却して現金を相続人同士で分けたい」ということもあるでしょう。

亡くなった方の不動産を売却するには、売却前に相続人の名義に変更する必要があります。

相続登記の手続きを省略して、亡くなった方から新しい買い手に直接の名義変更はできません。

せっかく買い手が見つかっても、相続登記を済ませていないと売却手続きができずに売り時を逃してしまいます。

そうならないためにも、事前に相続登記を済ませておきましょう。

自宅だけではなく収益物件も同様に名義変更をしなければ売却ができないので、不動産を相続したら登記手続きは必須といえます。

不動産を担保として融資が受けられない

自分名義の不動産があれば、それを担保に金融機関から借り入れができます。

しかし、相続登記を済ませないままではせっかく相続した不動産であっても、自分の所有物だと認められず担保に使えません。

不動産を担保にしたローンは、担保なしのローンよりも金利が安いというメリットがあります。

借入期間は長く、金融機関によっては、最大35年の長期返済で融資をしてくれるところもあります。

新しく土地や家を購入するときに、使い勝手の良い借り入れです。

相続した不動産を有利に活かせるので、相続登記は自分のためにもしておくのが良いでしょう。

不動産を差し押さえられる可能性がある

相続人のなかに借金のある方がいる場合、不動産の一部が差し押さえられてしまう可能性があります。

たとえば、3人で相続した不動産があるとします。

そのうちの一人が借金を抱えている場合、その方の債権者は、相続した不動産の3分の1を差し押さえることができるのです。

借金の返済が滞っているとこのような事態が起こります。

債権者は、相続人たちが相続登記をするより先に差し押さえが可能です。

実際に住んでいる自宅の一部が差し押さえになってしまったというケースもあります。

そうなるまえに、借金のない相続人たちの名義で、素早く相続登記を済ませてしまわなければなりません。

最終的に不動産の所有権が得られず、自宅を手放すという結果になってしまう可能性があります。

新たな相続が発生すると相続登記がよりが大変になる

相続登記をしないまま相続人が亡くなってしまうと、次の世代の新たな相続が発生します。

元々の相続人が2人だったとしても、次の世代の相続人がもっと増えてしまうことがあります。

次のような相続例を見ていきましょう。

最初の相続人である長男と次男が相続登記をせずに、長男だけが亡くなってしまった場合を例に挙げます。

次の相続人は残った次男と、長男の妻と子どもたちです。

長男と次男の間では遺産分割が円満にまとまっていたとしても、次の世代に繰り越してしまったことで、相続が揉めることがあります。

さらに次男まで亡くなってしまうと、次の相続人は長男の妻と子ども・次男の妻と子どもへと引き継がれます。

権利関係は複雑になり、遺産分割協議を再度行う必要があります。

揉めごとに発展する可能性もあり、余計な手間や費用がかかる原因になります。

相続登記をする流れ

相続登記は法務局に申請を出すまえに、調査や書類の準備が必要です。

相続登記は、以下の流れで進めていきます。

実際にどのような作業なのか、やり方も含めて詳しく解説します。

STEP1：相続する不動産を確認する

まずは、亡くなった方が所有していた不動産を全て把握するところから始めます。

自宅に登記事項証明書（登記簿謄本）があれば、所有の不動産が記載されているので確認ができます。

ない場合は法務局で取得可能です。

取得には不動産の地番と家屋番号が必要になります。

わからない場合は、固定資産税評価証明書や名寄帳に記載されているので、役所で発行してもらいましょう。

固定資産税課税証明書にも所有の不動産が記載されていますが、課税対象でない不動産は載らないので、漏れがでる可能性があります。

あとから把握しきれていない不動産が見つかると、遺産分割のやり直しや申請漏れにつながります。

正確に調査するようにしましょう。

STEP2：誰が不動産を引き継ぐのか確定する

相続人が複数いる場合は、どの相続人が不動産を引き継ぐのかを決めます。

遺言書があればその内容が優先されるので、遺言書がないかを先に確認しましょう。

遺言書があればその内容に従い、なければ遺産分割協議をします。

相続人のあいだで遺産の分け方と、誰が不動産を相続するのかを話し合います。

誰が相続人なのかがはっきりとしないケースでは、相続人の調査が必要です。

亡くなった方の死亡から出生までの戸籍を辿れば調査はできますが、難しいようなら専門家に依頼するのが得策です。

STEP3：必要書類を準備する

相続人が決まったら、申請に必要な書類を集めましょう。

登記申請書は、法務局のホームページから申請書をダウンロードできます。

記載例もついているので、それをもとに必要事項を記入しましょう。

このほかのほとんどの書類は役所で発行してもらえます。

亡くなった方と相続人それぞれの戸籍関係の書類や、不動産の固定資産評価証明書など、そろえる書類は多数あります。

役所が遠方の場合は郵送での取り寄せもできるので、取り寄せ先の役所に問い合わせをしましょう。

相続登記に必要な書類一覧

相続登記に必要な書類は、遺産分割・法定相続・遺言書のある場合で異なります。

以下の一覧表を参考にしてください。

STEP4：法務局に申請する

必要な書類が全てそろったら、法務局に書類を提出して申請をします。

申請は不動産の所在地を管轄する法務局へと行います。

不動産が複数あり所在地が別々の場合には、複数の法務局への申請が必要です。

どの地域の法務局が管轄になっているかは、法務局のホームページで確認できます。

法務局が遠方で足を運べないときは、郵送での申請も可能です。

ただし、申請書の記入漏れや書類の不足などがあると一度では済まず、何度も郵送でやり取りすることになります。

申請を済ませたい期日が決まっているなら、余裕をもって手続きを始めましょう。

相続登記は自分でできる？

相続登記は、自分で行うこともできます。

ただし、膨大な時間と手間がかかることは覚悟しなければなりません。

複雑な場合は法律の知識も必要です。

相続人が複数いたり、所有の不動産が明確でない場合は手続きが難しくなります。

また、法定通りの相続ではなく、話し合いにより相続の割合を変えた場合には遺産分割協議書の作成が必要です。

協議書の作成は法律に詳しくないと難しく、がんばって用意しても規定通りの内容に仕上がっていないと、やり直しになってしまいます。

不慣れな方がやるとどうしても抜け落ちてしまう部分があり、大事なところを確認せずに進めてしまったということにもなりかねません。

そのため、不動産登記の専門家である司法書士に依頼するのが安心です。

どうしても自分でやりたい場合は、確実にミスなくできる部分だけを自分で行い、複雑なところは司法書士に任せるのが良いでしょう。

相続登記に必要な費用

相続登記をするのにいくらかかるのかも気になる部分ではないでしょうか。

手続きには、以下の費用がかかります。

順番に見ていきましょう。

相続登記の必要書類を集める費用

相続登記に必要な書類を取得するのにも費用がかかります。

相続人の数や相続の内容によって異なりますが、金額は数千円～1万円程度です。

役所で発行してもらう戸籍関係や証明書の取得が主になるので、1通300円～1,000円弱となります。

相続登記には、上記のような相続を証明する書類が必要不可欠なので、必ずかかってくる費用です。

登録免許税

登録免許税とは、相続登記をするときに国に納める税金のことです。

税額は不動産の評価額によって大きく変わります。

評価額の0.4％が登録免許税となるので、評価額が高いほど税額も上がります。

評価額が1,000万円なら「1,000万×0.4％=4万円」で4万円が登録免許税です。

評価額は、役所で発行できる固定資産評価証明書のほか、郵送で送られてくる固定資産税納税通知書にも記載されています。

ただし、登録免許税が免除されるケースもあり、評価額が100万円以下の土地は免除になります。

免除ができるのは土地のみで、家やマンションは対象外です。

司法書士報酬

司法書士に相続登記を依頼する費用の相場は、10万円前後です。

司法書士の報酬価格は自由化されているため、同じ内容で依頼しても事務所ごとに金額は異なります。

依頼する手続きの内容によっても金額が変わります。

よくあるのが、相続の内容が複雑で手続きが増えたり、相続人や不動産の数が多く、料金が加算されたりするケースです。

無料で相談や見積りをしてくれるところもあるので、一度費用を聞いてみると良いでしょう。

相続登記は司法書士に依頼してスムーズに手続きを済ませよう

相続登記が必要になったとき、「費用を抑えるために自分でやろう」「がんばれば自分でもできそう」と考える方もいるのではないでしょうか。

しかし、手続きには膨大な時間と手間がかかります。

さらに思いもよらないところで間違いをしてしまうと、自分に不利な状況になってしまうこともあります。

相続登記に詳しい専門家なら事前に注意したほうが良い点にも気づけて、あとから後悔するような失敗も防げるでしょう。

時間を費やした結果、自分ではうまくいかなかったというようなことは避けたいところです。

最初から司法書士に任せれば、ミスなくスムーズに手続きが済ませられます。

杠司法書士法人では、相続登記のご相談やお見積もりを無料でお受けしております。

相続登記の義務化により、手続きを放置することができなくなってしまいました。

過去に登記を放置してしまった不動産がある方も、ぜひ一度杠司法書士法人にご相談ください。