不動産の相続が発生したとき、何から手をつけてよいかわからず、不安を感じる方は多くいます。

相続手続きの中でも、不動産に関する手続きは専門的な知識が必要で、内容が難しく感じられることもあるでしょう。

しかし、相続をそのまま放置してしまうと、後から手続きが複雑になったり、法的なペナルティが発生する可能性もあるため注意が必要です。

この記事では、不動産を相続したときの基本的な流れから、相続の方法、名義変更（相続登記）の手続き、必要書類や費用の目安まで、わかりやすく整理して解説します。

【重要】不動産の相続は義務化されている

2024年4月1日から、法律の改正により「相続登記」が義務化されました。

相続登記とは、亡くなった方から不動産を引き継いだ人が、法務局で名義変更の手続きを行うことをいいます。

これまでは、相続登記に期限がなかったため、手続きを先延ばしにする人も多くいましたが、現在は「相続があったことを知った日から3年以内」に登記申請をしなければなりません。

正当な理由なくこの期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、名義変更を行っていないと、不動産を売却したり担保に入れたりすることができず、資産として自由に活用できないという不利益もあります。

さらに、相続を長期間放置していると、相続人の数が増え、遺産分割が複雑になりがちです。

結果として、手続きが困難になり、余計な時間と費用がかかってしまうおそれがあります。

この相続登記の義務化は、2024年4月よりも前に起きた相続にも適用されます。

すでに不動産を引き継いでいる方も、手続きが必要になる点に注意してください。

不動産の相続手続きの流れ

不動産を相続する手続きの流れは、遺言書の確認から相続税の納付まで、基本的に次の6ステップです。

• 遺言書の有無を確認する
• 相続人を確定させる
• 相続財産がどれくらいあるのかを特定する
• 遺産分割協議で遺産の分け方を話し合う
• 不動産の名義変更の手続きをする（相続登記）
• 相続税の申告・納付を行う

以下からは、それぞれのステップごとに詳しく解説します。

ステップ1.遺言書の有無を確認する

不動産を相続する場合、まず初めに遺言書の有無を確認することが重要です。

遺言書があれば、その内容が法定相続よりも優先されるため、相続の方法が変わる可能性があります。

遺言書の種類には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」があり、特に自筆や秘密証書遺言の場合は、家庭裁判所で「検認」という手続きが必要です。

検認とは、遺言書の内容を裁判所が確認・記録する法的な手続きです。

遺言書は自宅の金庫や引き出し、公証役場、あるいは法務局に保管されていることがあります。

あとから遺言書が見つかると、遺産分割協議をやり直す必要が出てくるため、最初に探すことが大切です。

ステップ2.相続人を確定させる

次に、誰が相続人になるのかをはっきりさせる必要があります。

民法では、相続人の順序が定められており、配偶者は常に相続人になります。

加えて、以下の順位で相続人が決まります。

• 子（実子・養子・認知された子など）
• 直系尊属（ちょっけいそんぞく：亡くなった方の親や祖父母）
• 兄弟姉妹（亡くなった方の兄弟姉妹やその子）

相続人を正確に確定するには、被相続人の「出生から死亡まで」のすべての戸籍謄本（除籍・改製原戸籍も含む）を取り寄せる必要があります。

表面上の家族関係と異なり、たとえば認知された子どもや、戸籍上だけで確認できる養子などがいる場合もあるため、戸籍調査は重要です。

ステップ3.相続財産がどれくらいあるのかを特定する

相続人が判明したら、次に行うのが相続財産の把握です。

相続財産として、不動産以外にも以下のようなものがあります。

• 預貯金
• 株式や投資信託などの有価証券
• 自動車などの動産
• 借金やローンなどの負債（マイナスの財産）

不動産については、固定資産税の納税通知書や評価証明書などで所在地や評価額を確認します。

財産目録を作成しておくと、次の遺産分割協議の場面でも役立ちます。

ステップ4.遺産分割協議で遺産の分け方を話し合う

遺言書がない、もしくは遺言書で不動産の分け方が指定されていない場合は、法定相続人全員による話し合い（遺産分割協議）が必要です。

話し合いがまとまったら、「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名・実印を押します。

この協議書は、不動産の名義変更や相続税の申告時に必要になるため、正式な書式で作成することが重要です。

記載ミスや漏れがあると、再提出になることもあります。

ステップ5.不動産の名義変更の手続きをする（相続登記）

遺産分割協議書が完成したら、法務局で不動産の相続登記（名義変更）を行います。

2024年4月からの法改正により、相続登記は義務化され、3年以内に行わなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。

登記の申請先は、不動産がある土地を管轄する法務局です。

必要書類には、次のようなものがあります。

• 相続関係を証明する戸籍書類一式
• 遺産分割協議書
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書など

手続きが不安な場合は、司法書士に依頼することでスムーズに進めることができます。

ステップ6.相続税の申告・納付を行う

相続財産の合計額が、基礎控除額を超える場合には、相続税の申告と納付が必要になります。

この基礎控除額とは、「3,000万円＋（600万円 × 法定相続人の数）」という計算式で算出されます。

たとえば、法定相続人が2人いる場合、3,000万円＋（600万円 × 2人）＝4,200万円が基礎控除額となります。

相続財産の総額がこの金額を超えると、相続税が発生し、課税対象となります。

税率は、超過額に応じて10〜55％の範囲で段階的に設定されています。

申告と納付の期限は、相続開始（被相続人の死亡）を知った日の翌日から10か月以内です。

期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税などが発生するため、注意が必要です。

相続税の申告については、税理士と連携した司法書士事務所に依頼するとスムーズです。

不動産を相続する4つの方法

不動産を相続する際は、相続人全員が納得できる方法を選ぶことが大切です。

分け方で揉めてしまうと、手続きが長引くだけでなく、関係にひびが入ることもあります。

代表的な不動産の相続方法として、次の4つがあります。

• 現物分割｜不動産をそのままの形で相続する
• 代償分割｜不動産を現物で取得する代わりにほかの相続人に現金などを支払う
• 換価分割｜不動産を売却して現金を分ける
• 共有名義｜不動産を複数の相続人で所有する

それぞれの方法にはメリット・デメリットがあり、状況や希望に応じて選択する必要があります。

以下から、それぞれ詳しく見ていきましょう。

現物分割｜不動産をそのままの形で相続する

現物分割とは、不動産をそのままの状態で相続する方法です。

たとえば、亡くなった方の自宅を配偶者が引き継ぎ、預貯金などのほかの財産をほかの相続人が受け取るといった分け方がこれにあたります。

現物分割は、不動産が複数ある場合やほかの財産と調整しやすいときに適しています。

ただし、不動産の評価額に差があると、「もらいすぎ」「不公平だ」といった感情的なトラブルに発展することもあります。

公平性を保つためには、不動産の価格を正しく評価し、ほかの相続人と十分に話し合うことが大切です。

代償分割｜不動産を現物で取得する代わりにほかの相続人に現金などを支払う

代償分割は、相続人の一人が不動産を単独で取得し、ほかの相続人に現金などの「代償財産」を支払う方法です。

たとえば、不動産の評価額が4,000万円で相続人が2人いる場合、1人が不動産を相続し、もう1人には2,000万円を代償金として支払うケースです。

代償分割は、相続人の1人が「引き続き（相続される不動産に）住みたい」と希望しているときに意義があるといえます。

しかし、代償金を支払う側にはまとまった資金が必要となるため、資金準備の見通しが立っていないと選択が難しくなります。

また、代償金の金額や評価方法を巡って意見が割れることもあるため、専門家のアドバイスを受けるのが望ましいです。

換価分割｜不動産を売却して現金を分ける

換価分割は、相続財産である不動産を売却し、現金化して相続人で分け合う方法です。

たとえば、不動産を3,000万円で売却し、相続人が3人いる場合、それぞれ1,000万円ずつを受け取るといった形です。

現金で公平に分けられるため、不平等感が出にくく、トラブルになりにくいという利点があります。

一方で、次のような事情がある場合には実行が難しくなることもあります。

• 相続人の1人が住んでいる不動産である
• すぐに売却先が見つからない
• 不動産の売却に反対している相続人がいる

さらに、売却までに時間がかかることや、市場価格の変動リスクがある点にも注意が必要です。

共有名義｜不動産を複数の相続人で所有する

共有名義は、相続人全員が不動産を共同で相続する方法です。

たとえば、相続人が3人いれば、それぞれが3分の1ずつの持分を持つようなイメージです。

一見すると、手間がかからなさそうなうえに、平等に見える方法ですが、次のような問題が発生しやすいです。

• 不動産を売却・修繕・賃貸などする際に、全員の同意が必要になる
• 共有者の1人が亡くなった場合、その相続人（配偶者・子など）に持分が移り、権利関係が複雑化する
• 将来的に話し合いがまとまらなくなり、不動産の利用や処分ができなくなる可能性がある

特に、将来の管理や処分をどうするかが明確でないまま共有名義にすると、後で揉める原因になりやすいため、慎重な判断が必要です。

相続する不動産価値の評価方法

不動産を相続する際には、その不動産の相続税上の評価額を把握することが重要です。

この評価額は、相続税の計算だけでなく、相続人同士で不動産をどのように分けるか話し合うときの判断材料にもなります。

次のような、正しい評価方法を知っておけば、相続後のトラブル防止にもつながります。

• 土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）
• 家屋の評価方法
• マンション（区分所有財産）の評価方法

以下からは、不動産の種類ごとに異なる3つの評価方法を解説します。

土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）

土地の評価方法には、大きく分けて「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

どちらの方式で評価するかは、その土地の「所在する市区町村」によって異なります。

市街地など人が多く住む場所では「路線価方式」、農村地帯などでは「倍率方式」が多く使われることも。

以下から、それぞれ詳しく見ていきましょう。

路線価方式とは

「路線価（ろせんか）」とは、国税庁が毎年発表している1平方メートルあたりの土地価格で、市街地など多くのエリアで定められています。

評価方法は、以下のように計算されます。

補足として、以下の事項があります。

• 「補正率」は土地の形や奥行、間口の広さなどによって調整する割合
• 路線価は国税庁の「路線価図（全国分）」で検索・確認できる

倍率方式とは

路線価が定められていない地方部などでは、「倍率方式」が使われます。

この方式では、その土地の「固定資産税評価額」に、国税庁が定めた地域ごとの倍率を掛けて、以下のように評価します。

倍率方式も、評価倍率表を国税庁のウェブサイトで確認できます。

家屋の評価方法

建物（家屋）の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使います。

固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる「固定資産税の納税通知書」に記載されています。

納税通知書が見つからない場合は、市区町村役場の資産税課や固定資産税係で確認が可能です。

建築中の家屋の扱い

建築中の家屋にはまだ固定資産税評価額がついていないため、代わりに建築費の約70％を目安として評価する方法がとられることがあります。

しかしながら、あくまで便宜的な評価であり、実際の建築費用や進捗状況によって異なることがあります。

マンション（区分所有財産）の評価方法

マンションなどの区分所有建物（1棟の建物を複数人で持っているもの）の相続税評価は、以下の2つを合計して求めます。

• 建物の区分所有部分の評価額
• 土地に対する敷地権の評価額

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

1. 建物の区分所有部分の評価額

建物部分には、「家屋」と同じく固定資産税評価額を使います。

この計算は、建物の「専有部分（居住部分）」に対応する評価です。

2. 土地に対する敷地権の評価額

マンションの土地部分は、住民全体で共有しているため「敷地権」として所有しています。

評価方法は以下の通りです。

「持分割合」とは、その人がどれだけの床面積を所有しているかに応じて決まる割合です。

不動産評価の注意点

不動産の評価については、以下の注意点も把握しておきましょう。

• 評価額は「実際の売買価格」ではなく、「相続税を計算するための基準額」
• 市場価格より低めに設定されることが一般的
• 財産評価を正しく行わないと、後の相続税申告や遺産分割で不公平が生じるおそれがある

こうした点に不安がある場合は、税理士や司法書士など専門家に相談するのが安心です。

不動産の相続で発生する費用

不動産を相続する際には、単に「資産を受け継ぐ」だけでなく、次のような法的手続きや税金の支払いが必要となります。

• 相続税
• 登録免許税
• 書類の取得費用や司法書士報酬などの実費・報酬

以下からは、それぞれの内容について詳しく解説します。

相続税

相続税がかかるかどうかの判断基準は、「基礎控除額」を超えるかどうかです。

この基礎控除額は、以下の式で計算されます。

たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の計3人であれば、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×3＝4,800万円」となります。

遺産総額がこの額を超える場合、超えた分に対して相続税が課されます。

国税庁によると、相続税の税率は10％～55％の間で段階的に設定されています。

相続する財産の金額が多いほど、税率が上がる仕組みです。

また、相続税の申告と納税は、「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内」が期限です。

期限を過ぎてしまうと無申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性があります。

登録免許税

不動産を相続した場合は、その名義を自分に変更する相続登記を行わなければなりません。

この登記をする際、法務局へ支払う税金が「登録免許税」です。

登録免許税額の計算方法は、以下の通りです。

たとえば、相続する不動産の評価額が1,000万円であれば、「1,000万円 × 0.004 ＝ 4万円」と計算され、4万円が登録免許税としてかかることになります。

評価額は、市区町村の役所で発行される「固定資産評価証明書」で確認できます。

2024年4月から、相続登記は法律で義務化されました。

「相続を知ってから3年以内」に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めの対応が必要です。

書類の取得費用や司法書士報酬などの実費・報酬

不動産を相続する際には、ほかにも次のような実費や報酬が発生します。

• 書類の取得費用
• 司法書士への報酬（依頼する場合）

以下から、それぞれ詳しく見ていきましょう。

書類の取得費用

相続登記をするには、多くの公的書類が必要です。

• 戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 除籍謄本
• 住民票の除票
• 印鑑証明書
• 評価証明書 など

こうした書類は、1通あたり300～700円程度の費用がかかり、ケースによっては数千〜1万円程度になることもあります。

司法書士への報酬（依頼する場合）

相続登記の手続きに不安がある場合や時間が取れない場合は、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。

相続登記を司法書士に依頼する場合の費用は、5～10万円程度とされています。

ただし、複雑な事案や遺産分割協議書の作成などを含めると、さらに追加費用がかかることもあります。

事前に見積もりを確認しておきましょう。

不動産の相続登記に必要な書類

不動産の相続登記を行うためには、以下の書類をそろえる必要があります。

• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍・改製原戸籍含む）
• 被相続人の住民票除票、または死亡の記載がある戸籍附票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 名義変更する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書、または固定資産税納税通知書
• 遺産分割協議書、または遺言書
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書を提出する場合）

それぞれの書類は、法務局や各市区町村の役場で取得できます。

ただし、相続人が複数の地域に住んでいる場合や、被相続人の戸籍が何度も転籍されている場合は特に複雑になることがあります。

したがって、取得には時間やお金もかかるため、司法書士に依頼することで、スムーズに各手続きを進めることが可能です。

不動産の相続に関するよくある質問

ここからは、不動産の相続に関するよくある質問について、Q&A形式でわかりやすく解説します。

不動産の相続手続きは自分でできる？

はい、自分自身で相続登記を行うことは法律上可能です。

 ただし、以下のような専門知識が必要です。

• 登記申請書の記載ルールと書き方に関する知識
• 被相続人の戸籍や住民票、固定資産評価証明書の読み解きスキル
• 相続人を正確に特定するための戸籍収集と法定相続の理解
• 遺産分割協議書の法的有効性を満たす文言と構成への理解
• 登記簿謄本（登記事項証明書）を正しく確認・判断する知識

こうした作業に誤りがあると、法務局から書類が差し戻され、登記が完了しない可能性があります。

特に、相続関係が複雑だったり、不動産が遠方にあったりする場合は、司法書士に依頼することで安心して手続きを進められます。

相続した不動産はどうする？

相続した不動産は、以下のような選択肢があります。

• 保有（そのまま住む・維持管理する）
• 売却（現金化）
• 賃貸（貸して家賃収入を得る）

たとえば、親の自宅を相続して住む場合は、リフォームが必要かどうかの検討や、固定資産税などの税金を支払う必要があります。

使わない土地や空き家であれば、売却や賃貸での活用が現実的です。

いずれの方法でも、「名義変更（相続登記）」を済ませておかないと、売ることも貸すこともできないため、早めの登記申請が重要です。

不動産相続を放置するとどうなる？

相続登記を放置すると、以下のようなリスクがあります。

• 不動産の売却・担保設定・名義変更ができない
• 相続人の一部が亡くなると、さらに相続人が増えて手続きが複雑化する
• 相続人同士のトラブルや争いが発生しやすくなる
• 管理不全による近隣トラブル（空き家・空き地放置）が起こる

また、2024年4月からは相続登記が義務化されており、「相続が発生したことを知ってから3年以内」に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

不動産の相続は相続登記をして初めて完了するものであり、早期対応がトラブル予防の第一歩です。

不動産の相続は専門家にご相談を

今回は、不動産の相続に関する基本的な流れや相続方法、名義変更の手続き、必要書類や費用について解説しました。

不動産の相続登記は、2024年4月から法律で義務化されており、期限内に適切な対応を行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、登記を怠ることで売却や担保設定ができず、不動産の有効活用も難しくなってしまいます。

相続手続きには、戸籍や評価証明書などの書類収集、登記申請書の作成、法定相続人の調査、遺産分割協議書の作成といった専門的な知識が欠かせません。

慣れていない方が一人で手続きを進めるのは難しく、誤った処理をすると後々のトラブルにつながることもあります。

そのため、不動産相続で少しでも不安がある方は、早めに専門家に相談することが大切です。

杠（ゆずりは）司法書士法人では、不動産相続に精通した司法書士が在籍しており、初めての相続でも安心して任せられるよう、丁寧でわかりやすいサポートを行っています。

登記手続きだけでなく、遺言や遺産分割のご相談にも幅広く対応しています。

電話・メール・オンライン相談にも対応しておりますので、不動産相続についてお悩みの方は、ぜひ杠（ゆずりは）司法書士法人までご相談ください。