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司法書士法人 おおさか法務事務所

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袋地上の建物の問題点

不動産

2012.11.26

袋地とは、隣接地を通らないと公道に出ることができない土地のことをいいます。袋地上の建物は、現状のままでは法律上建て替えができない場合があるので注意が必要です。

<接道義務>

建築基準法により、都市計画区域内及び準都市計画区域内においては、建築物の敷地は、建築基準法上の道路に原則として2メートル以上接しなければならない、とされています。これを「接道義務」といいます。(建築基準法第41条の2・第43条1項)。

現状が建物の敷地から道路まで2メートル以上の幅の通路でつながっていない場合、接道義務に反することになり、新たに建物を建てることができません。新たに建物を建てるためには、現在の通路の幅を広げるか、他の場所に2メートル以上の幅の通路を確保する必要があります。袋地の場合は他人所有の隣接地の一部を通路として使用することになります。隣接地の所有者が通路の拡幅や新設に応じてくれればよいのですが、応じてくれない場合はどうすればよいでしょうか。

<袋地通行権>

袋地の所有者には、道路に出るために周囲の土地を通行する権利が認められています(民法第210条)。ただし、通行の場所や方法は、必要かつ他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない、とされています。

<接道義務を充たすために袋地通行権を主張できるか?>

では、この袋地通行権に基づいて、接道義務を充たすための通路の確保を隣接地の所有者に請求することはできるでしょうか。

裁判例では、接道義務と袋地通行権は、それぞれ立法の趣旨、目的が異なるものであることを理由に、このような請求を基本的には認めていません。ただし、事例によっては認めるものもあり、ケース・バイ・ケースともいえる状況です。

袋地の場合以上のような問題を生じ、事実上建て替えが不可能で改築しかできない、という状況も起こり得ます。また、売却しようにも一般的には袋地に買い手はつきにくいといえます。不動産の購入や土地の分筆にあたっては道路との接続状況をよく確認されるようお勧めします。

(早川 武) 

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