相続した不動産の売却を考えている方のなかには、「どうやって手続きしたら良いのかわからない」「税金はどうなるんだろう」といった疑問を抱え、不安に思っている方も多いのではないでしょうか。

不動産の売却には一連の手続きを踏んだうえで税金を支払う必要がありますが、税金には特例が用意されており、税金がかからないケースもあります。

この記事では、不動産を相続するときの流れや税金について詳しく解説します。

相続不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の相続から売却までの流れ

不動産の相続が発生したときに、慌てずに手続きを進められるように、あらかじめ全体的な流れを把握しておきましょう。

売却までのステップは、以下の8つです。

順番に解説していきます。

1.遺言書の確認する

相続が発生したときは、まず遺言書の有無を確認します。

遺言書が遺されていれば、基本的にはその流れに従って手続きを進めます。

遺言書の種類は、以下の3つです。

遺言書の種類によっては検認の手続きを行わなければなりません。

検認なしで開封すると5万円のペナルティが課されるため注意が必要です。

2.法定相続人を確認する

遺言書がない場合は、民法で定められた法定相続人で財産を分割します。

被相続人の戸籍謄本から関係者を全て洗い出して、法定相続人を確定しなければいけません。

必要書類の収集や確認作業など、手間と時間がかかるため、簡単には進まない場合もあります。

そのため、遺言書がないことを確認したら、できるだけ早めに相続人の特定作業を開始することをおすすめします。

3.相続する財産を洗いだす

相続人を特定した後は、遺された財産を確認します。

相続財産に不動産があるか確認したい場合は、市区町村から届く固定資産税の納税通知書をチェックします。

相続できないと判断した場合は、この時点で相続放棄の手続きを取ります。

相続放棄の手続きは、相続の開始を知ってから3ヶ月以内です。

家庭裁判所に書類を提出して、相続放棄の申請手続きを進めます。

4.必要に応じて遺産分割協議を行う

有効な遺言書がない場合、相続人の確認を経て、複数人が相続人となる場合には遺産分割協議を行う必要があります。

遺産分割協議は遺された財産の分割について、相続人全員で話し合う協議です。

分割内容に合意が得られた後に遺産分割協議書を作成します。

協議を重ねても合意が得られない場合は、家庭裁判所にて遺産分割調停を申し立てなければなりません。

遺産分割調停でも合意できないときは遺産分割審判へ移行し、最終的には裁判官があらゆる状況を考慮して遺産の分割方法を決定します。

5.相続財産の名義変更をする

不動産の相続が決まったら、相続登記を行い名義変更をする必要があります。

相続登記は不動産の所有権が被相続人から相続人へ移ったことを公に示すための大切な手続きです。

相続登記の手続きには、いくつかの必要書類と取得費用、登録免許税など、諸経費がかかります。

6.相続税の申告と納付する

相続の事実を知った日から10ヶ月以内に、税務署へ相続税の申告と納付を行います。

期限を過ぎても申告しなかったり、納税額が不足したりすると延滞税や加算税が課されるため注意しましょう。

7.不動産会社へ相続不動産の売却を依頼する

不動産相続の手続きを全て終えて相続税の申告と納付まで済ませたら、ようやく相続した不動産を売却できます。

自分で買い手を見つけて交渉できるのは稀なケースなので、特別なことがなければ不動産会社へ売却を依頼しましょう。

不動産の買い手が見つかって売却が完了するまでに、平均で半年から1年程度の時間がかかります。

8.譲渡所得が発生した場合は確定申告をする

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をしなければいけません。

譲渡所得の計算では、特例制度を用いて納税額を減額できるケースがあります。

特例を使って納税額をゼロにした場合でも、確定申告は必要です。

損失が出た場合でも確定申告をした方が良いケースもあるため、不動産の売却と確定申告は一つのセットで覚えておきましょう。

不動産を相続する4つの方法

不動産を相続する方法は、大きく分けて4つの方法があります。

それぞれのメリットや注意点を一覧表にまとめました。

不動産を相続するときに必要な書類

不動産を相続する際には多くの書類を集めなければいけません。

簡単に考えていると思いのほか時間がかかってしまうこともあるため、注意が必要です。

相続の発生を確認した後はすぐに書類集めをスタートしましょう。

相続に必要な書類は、次のとおりです。

必要書類は全て原本が必要です。

相続した不動産を売却するときに必要な書類

相続不動産を得るためには、多くの書類をそろえなければいけません。

実家の土地や家を相続した場合、高確率で書類を探す時間がかかるので、できるだけ早めに着手することをおすすめします。

万が一、境界線が確定していない場合は測量を終えた後に売却することになるため、余計に時間がかかります。

マンション・戸建て・土地ごとの必要書類を一覧表にまとめました。

売却を依頼するときの必要書類は、以下のとおりです。