家や土地などの不動産を買う時に、「持ち分」の決め方ってどうするの?

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2014.08.04
家や土地などの不動産を買う時に、「持ち分」の決め方ってどうするの?

新しく不動産を購入した際、名義の入れ方で単有(お一人様のみ)、共有(例えば夫婦等複数名)といろいろな形で名義を入れるケースがあります。購入される方のなかでよく話に出るのは、次のようなものがあると思います。

たとえば結婚から長年が経過した奥様が「将来旦那が亡くなったことを考えて、息子も共有にして少し持分を入れておきたい」というようなことを希望される場合があります。

かたや新婚の奥様からは、「将来離婚したことも考えて、持分2分の1ずつにしとこうよ」(これはもちろん、奥様は冗談でおっしゃっておりますが・・・。)といった具合のお話が出ることがあります。

このように比較的自由に持分を決められるとお考えの方がいらっしゃいますが、それは誤りですのでくれぐれもご注意ください。

基本的に、「名義に入れられる方」は「実際にその不動産の購入代金を払われた方」です。

購入代金と言うのは不動産売買代金はもちろんのこと、不動産購入に関わる諸費用(司法書士の登記費用、登録免許税、不動産会社の仲介手数料等)も含めての費用になります。(ちなみに諸費用には引っ越し代や、新しく購入した家具代等は含まれません。)

誰がお金を出したかを気にせずに、自由に持分を登記してしまうと、後々大きな問題となる場合があります。持分には慎重になるべきなのです。

というのも、仮に不動産購入代金が3,000万円であった場合を考えてみましょう。

旦那様が3,000万円(住宅ローン等の借入額も含みます)全てお支払いになり、奥様は一切資金を負担しなかったとします。

しかし、そこでこの不動産は夫婦共有の財産だからと、【夫】持分2分の1、【妻】持分2分の1などと登記してしまうと、大変なことになってしまうかもしれません。

奥様は0円の負担で、3,000万円の不動産の2分の1、つまり単純計算で1,500万円分の不動産を取得したことになってしまうからです。

ここで問題になってくるのは、いくら二人で一緒に住むからといっても、購入費用の負担はまったく別の話だということです。旦那様がすべて負担していると、旦那様から奥様への「1,500万円分の贈与があった」とみなされ、贈与税が発生してしまうケースがあります。

同様のケースで、「親が亡くなったあと将来息子が住むのだから、最初から持分を少しでも入れているほうが将来の息子のためになるだろう」と、費用を負担していない子どもに持分をいくらか入れてしまうようなケースがあります。これも税金上の問題が発生し、もしかしたら現在学生の子どもで、いきなり何百万円といった単位で贈与税が課せられる可能性もあります。

一概にそのままの額が贈与税の対象に当てはまる訳ではないですが、安易に持分を決めてしまうと、後々多大な負担がかかってしまう場合があるのは確かです。

結局のところ、登記名義の持分は、実際に住む、住まないは問わず、資金を支払った額に応じて入れるのが妥当といえるでしょう。

せっかく新しい住宅を購入されて明るい気持ちの矢先に、想定外の税金で苦しんでしまうなんてことがないようにしたいものですよね。

持分の決め方や名義の入れ方で何かお困りのことがございましたら、ご気軽にご相談いただければ幸いです。必要に応じて、税理士などの専門家と一緒に解決にあたらせていただきます。

(若松 真央)


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